EDUCACION - BIENES RAÍCES  COMERCIALES 101 Si un Agente de Bienes Raíces Residenciales piensa en incursionar en  la práctica de Bienes Raíces Comerciales, el Realtor deberá prestar mucha atención al artículo No. 11 del código de ética.  Este artículo se refiere al conocimiento que un profesional en el ramo de los Bienes Raíces debería poseer antes de dar consejos a un cliente en la materia. En otras palabras, el artículo indica que el Realtor debe ser competente en el campo. Las implicaciones en practicar una profesión sin competencia puede escalar a situationes  de riesgos legales tanto para el agente, el "Broker" y en general todas las partes involucradas en la transacción. Si el Agente de Bienes Raíces Residenciales tiene la intención de empezar a practicar en el campo comercial, debería seguir los siguientes pasos: 1. Tomar un curso básico en Bienes Raíces Comerciales. Yo particularmente recommendo "How to Succesfully List and Sale Commercial Real Estate" Como Listar y Vender Bienes Raíces Comerciales exitosamente. Este es un curso de dos dias y lo dictarán en la Asociación de Realtors de Miami en el mes de Marzo. 2. Como segundo paso, el Agente debería tomar el curso introductorio del CCIM, el cual es también de dos dias y cubre los aspectos financieros básicos para el análisis de las inversiones. Pueden contactar al instituto en la página www.ccim.com. 3. Para concluir la etapa inicial de educación es recomendable tomar el curso del CCIM C-101, el cual cubre análisis de inversión en bienes raíces comerciales en profundidad. Contacte al instituto en la página www.ccci.com. Adicionalmente a la educación básica sugerida anteriormente, es recomendable que el agente trabaje en lo posible con un mentor que le pueda guiar en los pasos iniciales de la práctica. Deberá empezar haciendo transacciones sencillas como alquileres de oficinas y comercio y ventas de oficinas o edificios inferiores en tamaño a los 3,000 pies cuadrados. Algunos agentes piensan que pueden salir a practicar bienes raíces comerciales sin pasar por un entrenamiento previo como el sugerido. Esto es un grave error por las implicaciones que esto puede tener, existen demandas en estos momentos contra agentes y "Brokers" haberse involucrado en transacciones omitiendo importantes pasos en el proceso, tan simples, como el no realizar un estudio ambiental. La transacción comercial tiene tres facetas muy importantes: 1. Análisis isis Financiero de la Inversión: este es un proceso de analisis detallado en el cual se analiza la factibilidad del negocio realizando estudios de sensibilidad. 2. Análisis del Mercado: se estudia la localidad de la propiedad relacionada con el entorno del mercado con proyecciones a futuro. 3. Proceso de "Due Diligence": esta etapa de la transacción es crucial para verificar que los pasos 1 y 2 anteriores tienen un fundamento real. Aunque el agente comercial no realizara todas las actividades de este proceso, si debe conocer las diferentes tareas y coordinar su ejecución. Consejo a los Clentes: no arriesguen sus negocios tan importantes colocandolos en manos de agentes residenciales incompetentes en la materia. Consejo a los Agents: por favor sigan mis consejos y completen el proceso de educación. Para cualquier aclaratoria o asistencia por favor no deje de contactarse directamente a jpadron@remax.net  

Que es un CCIM?

Un “CCIM (Certified Commercial Investment Member)” o Comercial Miembro Certificado de Inversión es un reconocido experto en la ramo comercial e industrial de bienes raíces.  El botón de CCIM o la designación se obtiene después de haber completado satisfactoriamente el proceso de la designación lo cual asegura que un CCIM está calificado no solo en la parte teórica de conocimientos, pero también en la parte práctica.  Este grupo de profesionales elitescos incluye a corredores comerciales de bienes raíces, consultores de inversión, gerentes de activos, ajustadores, arquitectos, administradores de propiedades, banqueros, inversionistas institucionales, abogados, entre otros. Aproximadamente un sesenta (60) % de sus miembros son corredores de bienes raíces comerciales. CCIM es parte de una red global de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos y en más de 30 países. Esta red profesional ha permitido que sus miembros cierren miles de transacciones anualmente, representando más de $200 mil millones en valor. Como resultado, los expertos que poseen la designación del CCIM constituyen un recurso invaluable para dueños, inversionistas y usuarios de bienes raíces comerciales. CCIM’s deben de completar un currículo el cual comprende destrezas esenciales incluyendo, ética, negociaciones, análisis financiero, análisis de Mercado, análisis del usuario y análisis de inversión en los bienes raíces comerciales. Adicionalmente tienen que presentar un portafolio de experiencia en transacciones de bienes raíces comerciales. Unja vez cubierta la parte académica y la experiencia práctica deben presentar un examen final, el cual cubre todos los tópicos y casos de estudios estudiados a través del programa. El Instituto CCIM  ha sido desarrollado en una fundación de solidez por más de cuarenta años. Los mejores docentes de principios de inversión en bienes raíces comerciales son expertos y exitosos como practicantes en el campo de los bienes raíces comerciales. Sobre 15,000 profesionales han obtenido esta prestigiosa designación, actualmente unos 5,500 candidatos están en proceso de obtenerla. Para ubicarnos localmente en Miami-Dade solo hay 16 designados CCIM El Instituto cuenta con cincuenta y siete (57) capítulos y doce (12) regiones establecidos en los Estados Unidos y Canadá así como también en Asia y en México.

A continuación les presento el currículo para obtener la prestigiosa designación.

I.                   Teoría:

1.      Análisis Financiero                              CI-101

2.      Análisis de Mercado                           CI-102

3.      Análisis para Decisión del Usuario     CI-103

4.      Análisis de Inversión                          CI-104

5.      Curso de Etica

6.      Curso de Negociación

II.                Portafolio: Se deben cumplir una de las siguientes opciones:

1.      Hacer en total veinte (20) Transacciones Comerciales.

2.      Hacer un total de diez (10) Transacciones que representen $10 millones.

3.      Hacer una o más transacciones que representen $30 millones.

III.             Examen Final

Si usted necesita la asesoría de un profesional comercial en bienes raíces, no cree usted que debería escoger los servicios de un CCIM?

Evaluando Rentas Comerciales

Es de suma importancia de entender los parámetros cuando vayamos a evaluar diferentes opciones para rentar propiedades comerciales. Se necesitan como mínimo la siguiente información:

1.       Área a alquilar en pies cuadrados

2.       Renta Básica representada en dólares por pie cuadrado por año.

3.       Inversión Inicial en las mejoras interiores del local u oficina.

4.       Término del contrato de arrendamiento

5.       Pagos por derecho de señalización

6.       Gastos de Mudanza.

7.       Escalación anual de la renta, generalmente en porcentaje

8.       TIM (Impuestos, Seguro de la Propiedad y Mantenimiento)

Metodología

Se coloca toda la información anterior en forma de matriz para las diferentes opciones como sigue:

Es importante señalar que la inversión inicial para las mejoras del local u oficina puede ser realizada totalmente o parcialmente por el propietario o por el inquilino. Si se analiza el análisis bajo la perspectiva del inquilino, toda inversión realizada por el propietario será positiva y toda la inversión realizada por el inquilino será negativa. En contraposición si el análisis se realiza  bajo la perspectiva del propietario, toda inversión realizada por el propietario será negativa y toda inversión realizada por el inquilino será positiva. Es de hacer notar que en la mayoría de los casos los propietarios contribuyen con una inversión con un tope establecido y el resto es aportado por el inquilino, en este caso se hace la diferencia y se coloca el signo correspondiente. Una vez definida la inversión inicial se coloca con el signo apropiado en la tabla “T”. Algunas veces se incluyen los gastos de mudanza como parte del desembolso inicial, el cual será positivo o negativo dependiendo de la contribución del propietario.

Posteriormente se anualizan las rentas básicas incluyendo la escalación que dicte el contrato y se calculan los valores presentes para cada opción utilizando la misma tasa de descuento para ambas y se escoge la mejor opción en el costo más bajo. En este ejemplo se han colocado dos opciones “A” y “B”, pero podrían existir más opciones, en cuyo caso se analizarían siguiendo la misma metodología todas ellas.

Hay otros factores determinantes como el tiempo para mudarse, amenidades, egreso/ingreso y por supuesto nuestro tan conocido termino : localización, localización ……..

Adicionalmente se puede incluir un escenario de compra de la propiedad, el cual puede ser incorporado en un análisis posterior con la mejor opción a arrendar.

En resumen, después de seleccionar la propiedad, la compañía debe decidir si comprar o arrendar la propiedad. Las dos opciones tienen ventajas y desventajas con diferentes costos asociados. Sin embargo el comparar ambos costos no es un indicador de cual opción seleccionar. Por ejemplo aunque el costo de adquirir sea mayor, otros factores como la ventaja de ser propietario de la localidad pueden tener un peso más importante en la decisión.

Cierro mi sección con el consejo de siempre, si usted no dispone del tiempo y/o no posee los conocimientos, contrate los servicios de un Corredor Comercial calificado.

JM Padron, CCIM
jpadron@remax.net

954-453-1669

Agentes Resimerciales

Existen muchos agentes de bienes raíces que principalmente ejercen en el área residencial pero también hace en menos grado operaciones comerciales. Algunos de ellos les gustaría transicionar completamente al campo comercial, pero es una decisión difícil de tomar ya que no es fácil dejar atrás esa cartera de clientes residenciales lograda a través de los años con tanto esfuerzo.

Me gustaría compartir con esos agentes que en realidad están interesados en convertirse en un agente comercial algunos consejos de interés:

1)  Asociase con un buen agente residencial y comparta con el su cartera residencial definiendo comisiones compartidas.

2) Si ya no lo ha hecho, tome el curso introductorio del CCIM y el primer curso CCIM-101 que se refiere a Análisis Financiero de las Inversiones. Este paso es fundamental para obtener los conocimientos básicos de análisis de inversión.

 3) Empiece a promoverse como un agente comercial, cambie sus tarjetas, papelería, etc.

4) Busque en su firma a un experto en la material comercial y empiece a trabajar con el de manera que le pueda guiar en los primeros pasos del negocio. Para despertar su interés indíquele que usted estaría dispuesto ha realizar las transacciones de menor monto que probablemente el no atiende en el momento.

5) Familiarícese con las formas y documentos utilizados en el campo comercial como: cartas de intención, acuerdos exclusivos de representación, acuerdos de compensación, acuerdos de representación exclusiva del vendedor y del comprador, contratos de compra y contratos de

5) Networking: Inscríbase en las asociaciones locales comerciales, como RCA, CCIM, etc. Y participe activamente en loes eventos y foros.

En base a los diferentes indicadores que esperamos para el primer semestre del 2012, definitivamente es un buen negocio incursionar en el campo comercial.

El sector de oficina experimentará una mejoría en la desocupación y en las rentas.

El sector industrial se mantendrá estable con mejoría en la absorción y en las rentas.

El sector de comercio se vislumbra algo riesgoso debido a la disminución del gasto discrecional, las rentas seguirán bajando y la desocupación aumentando.

El sector de apartamentos presenta un bajo riesgo gracias a la necesidad demográfica.

La sinopsis presentada representa el mercado nacional de los Estados Unidos, sin embrago nosotros somos muy afortunados de pertenecer al mercado del Sur de la Florida por varios factores entre los cuales menciono los dos más importantes:

1.    La afluencia definitiva de inversionistas extranjeros, liderizada por los Rusos y los Brasileros. El valor/precio de las viviendas aunado a la seguridad jurídica resulta en un atractivo para los inversionistas extranjeros.

2.    El segundo factor muy importante tiene que ver con la expansión del canal de Panamá, lo cual va a permitir que barcos de mayor calado vengan al Puerto de Miami. Adelantándose a esto, el gobernador de la Florida, Rick Scott invertirá unos US$77 millones en una ampliación estratégica del puerto de Miami. Esto convertirá al puerto de Miami en el principal puerto de entrada de comercio marítimo del Este de los Estados Unidos. Nuevas firmas se establecerán en la zona, generando una gran cantidad de empleos, factor inminente para el crecimiento de nuestra economía local.

Mi consejo, si usted no posee los conocimientos, edúquese y converja al campo comercial, de lo contrario refiera las oportunidades a un Corredor Comercial calificado. Si tiene alguna duda y/o comentario por favor no dude contactarme,

JM Padron, CCIM

jpadron@remax.net

954-868-5863

Plan de Arrendamiento

Propiedades comerciales envuelven un proceso más complejo que el de rentar una vivienda residencial. El Propietario/”Landlord” debe preparar un plan de arrendamiento tomando en cuenta lo siguiente:
Objetivo:

1. Alquilar el espacio al máximo precio posible

2. Maximizar el ingreso neto de las rentas.

3. Obtener el mayor número de prospectos interesados en el espacio.

4. Alquilar el espacio en el menor tiempo.

Evaluación:

1. Análisis del Mercado incluyendo propiedades similares actualmente rentadas y aquellas que estén en el Mercado.

2. En base al estudio de Mercado se fija el precio, los términos y condiciones.

3. Desarrollar un plan de mercadeo con targets de clientes definidos; uso médico por ejemplo.

4. Mejoras existentes en el espacio alquilar, ofrecer parte o todas las mejoras al inquilino para adecuar sus necesidades de espacio, dependiendo del tipo de contrato, del inquilino y lo que se esté ofreciendo en el mercado.

Mercadeo y Publicidad:

1. La propiedad debe tener la máxima exposición y debe listarse no solo en el MLS local pero también en: Total Commercial, Commercial Source, CoStar, Catylist,, LoopNet, entre otros.

2. Presentar la propiedad en los eventos comerciales locales en la Asociación Comercial de Realtors , CCIM, etc.

3. Preparar un panfleto profesional mostrando los atributos de la propiedad y enviarlo vía email y por correo directo a los targets seleccionados de la zona. El listado se pude obtener de bases de datos disponibles en el mercado como “Site to Do Buisness”

4. Es de suma importancia preparar un aviso bien diseñado con el numero de teléfono lo suficientemente grande que se vea bien a una distancia de al menos 50 metros.

5. Notificar a los inquilinos vecinos que el espacio está disponible.

6. Se debe contar con disponibilidad para mostrar la propiedad de forma inmediata.

7. Dependiendo de la propiedad y del Mercado local, resulta efectivo preparar un desayuno continental e invitar a inquilinos potenciales.

Negociaciones, Carta de Intención, Contrato de Arrendamiento

1. Se debe preparar desde el inicio un paquete de documentos incluyendo: carta de intención, Formato de calificación del inquilino, y borrador del contrato de arrendamiento.

2. Se deben revisar con detenimiento las cartas de intención recibidas para evaluar cual de ellas representa la mejor opción para el propietario.

3. Se negocia la carta de intención hasta llegar a términos conformes tanto para el propietario como para el inquilino.

4. Se colocan los términos básicos acordados en la carta de intención en el borrador del contrato de arrendamiento preparado en 1. Y se le entrega al inquilino para su revisión. Es importante que el Propietario contarte los servicios de un abogado especializado para que asesore en las diferentes clausulas del contrato.

5. Una vez que se ejecuta el contrato de arrendamiento a satisfacción de las partes, se debe preparar un programa de actividades para dar cumplimiento a los términos del contrato como permisología, contratistas, avisos luminosos, etc.
Cierro mi sección con el consejo de siempre, si usted no dispone del tiempo y/o no posee los conocimientos, entréguele la propiedad en manos de un Corredorr Comercial calificado.

JM Padron, CCIM
jpadron@remax.net
954-868-5863

Plan de Arrendamiento

Propiedades comerciales envuelven un proceso más complejo que el de rentar una vivienda residencial. El Propietario/”Landlord” debe preparar un plan de arrendamiento tomando en cuenta lo siguiente:
Objetivo:

1. Alquilar el espacio al máximo precio posible

2. Maximizar el ingreso neto de las rentas.

3. Obtener el mayor número de prospectos interesados en el espacio.

4. Alquilar el espacio en el menor tiempo.

Evaluación:

1. Análisis del Mercado incluyendo propiedades similares actualmente rentadas y aquellas que estén en el Mercado.

2. En base al estudio de Mercado se fija el precio, los términos y condiciones.

3. Desarrollar un plan de mercadeo con targets de clientes definidos; uso médico por ejemplo.

4. Mejoras existentes en el espacio alquilar, ofrecer parte o todas las mejoras al inquilino para adecuar sus necesidades de espacio, dependiendo del tipo de contrato, del inquilino y lo que se esté ofreciendo en el mercado.

Mercadeo y Publicidad:

1. La propiedad debe tener la máxima exposición y debe listarse no solo en el MLS local pero también en: Total Commercial, Commercial Source, CoStar, Catylist,, LoopNet, entre otros.

2. Presentar la propiedad en los eventos comerciales locales en la Asociación Comercial de Realtors , CCIM, etc.

3. Preparar un panfleto profesional mostrando los atributos de la propiedad y enviarlo vía email y por correo directo a los targets seleccionados de la zona. El listado se pude obtener de bases de datos disponibles en el mercado como “Site to Do Buisness”

4. Es de suma importancia preparar un aviso bien diseñado con el numero de teléfono lo suficientemente grande que se vea bien a una distancia de al menos 50 metros.

5. Notificar a los inquilinos vecinos que el espacio está disponible.

6. Se debe contar con disponibilidad para mostrar la propiedad de forma inmediata.

7. Dependiendo de la propiedad y del Mercado local, resulta efectivo preparar un desayuno continental e invitar a inquilinos potenciales.

Negociaciones, Carta de Intención, Contrato de Arrendamiento

1. Se debe preparar desde el inicio un paquete de documentos incluyendo: carta de intención, Formato de calificación del inquilino, y borrador del contrato de arrendamiento.

2. Se deben revisar con detenimiento las cartas de intención recibidas para evaluar cual de ellas representa la mejor opción para el propietario.

3. Se negocia la carta de intención hasta llegar a términos conformes tanto para el propietario como para el inquilino.

4. Se colocan los términos básicos acordados en la carta de intención en el borrador del contrato de arrendamiento preparado en 1. Y se le entrega al inquilino para su revisión. Es importante que el Propietario contarte los servicios de un abogado especializado para que asesore en las diferentes clausulas del contrato.

5. Una vez que se ejecuta el contrato de arrendamiento a satisfacción de las partes, se debe preparar un programa de actividades para dar cumplimiento a los términos del contrato como permisología, contratistas, avisos luminosos, etc.
Cierro mi sección con el consejo de siempre, si usted no dispone del tiempo y/o no posee los conocimientos, entréguele la propiedad en manos de un Corredorr Comercial calificado.

JM Padron, CCIM
jpadron@remax.net
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¿Como seleccionar el Sitio para su Negocio?

Cuando decidimos empezar o mudar un negocio debemos hacer bien nuestra tarea y no dejar que las emociones nos gobiernen. Lamentablemente cuando no se realizan los estudios apropiados se termina instalando negocios en sitios no apropiados.

Lo primero que debe hacerse es estudiar muy bien la demografía del lugar relacionandola intrínsecamente con el producto a ofrecer. Existen varias fuentes del gobierno donde se pueden obtener datos demográficos, como por ejemplo el censo del 2010 que se puede obtener en la Internet en la siguiente sitio   http://2010.census.gov/2010census/.

De estos datos se puede obtener el target para nuestro producto y así mismo muy importante el consumo que ese target representa en el ara delimitada propuesta para la instalación del negocio.

Tenemos el target definido y el consumo, aun nos faltan dos importantes factores para poder concluir el analisis: cuantos otros negocios existen en el área delimitada y cuanto es la facturación de los mismos. Analizando las ventas de los negocios existentes y comparandolas con el consumo, se puede determinar si hay cabida para nuestro negocio, así como el potencial de crecimiento. Por ejemplo si las ventas totales anuales  en la zona de estudio son de 1,000,0000 de dólares, y el consumo es de 1,250,000 dólares, entonces existe un potencial de ventas de 250,000 dólares. Si por el contrario, el consumo es de 1,000,000 de dólares, definitivamente no hay espacio para una nueva tienda o negocio en la zona de estudio.

Un elemento adicional es la localización del local comercial, para esto se debe efectuar un analisis de trafico, cuantos vehículos pasan al día incluyendo la calle principal como también las calles adyacentes.

Las franquicias generalmente realizan estos estudios y en base a esto aprueban la localidad seleccionada por el franquiciante. ¿Cual es la diferencia? A parte de todos los beneficios que puede brindar una franquicia, la selección de la localidad no debería ser diferente.

Definitivamente hay que invertir al comienzo contratando los servicios de un profesional  para realizar y descifrar las cifras pertinentes y así hacer una selección apropiada del lugar para que el negocio sea exitoso.

 Please contact us at info@floridacommercial.com to assist you with your selection needs. You can also call at 954-703-2021

JM Padron, CCIM

Interesting Statistics about Commercial Practitioners in the State of Florida

Before I get into the figures extracted from the CCIM Institute, I would like to present the definition of a CCCIM 

What is a CCIM?

A CCIM (Certified Commercial Investment Member) is a recognized expert in the commercial and investment real estate industry. The CCIM lapel pin is earned after successfully completing a designation process that ensures CCIMs are proficient not only in theory, but also in practice. This elite corps of CCIMs includes brokers, leasing professionals, investment counselors, asset managers, appraisers, corporate real estate executives, property managers, developers, institutional investors, commercial lenders, attorneys, bankers, and other allied professionals.

A CCIM is part of a global commercial real estate network with members across North America and more than 30 countries. This professional network has enabled CCIM members to close thousands of transactions annually, representing more than $200 billion in value. As a result, the experts who possess the CCIM designation are an invaluable resource for commercial real estate owners, investors, and users. 

CCIMs have completed a designation curriculum that covers essential CCIM skill sets including ethics, interest-based negotiation, financial analysis, market analysis, user decision analysis, and investment analysis for commercial

investment real estate. CCIMs have completed a portfolio demonstrating the depth of their commercial real estate experience. Finally, they have demonstrated their proficiency in the CCIM skill sets by successfully completing a comprehensive examination. Only then is a designation candidate awarded the coveted CCIM pin, joining the ranks of highly skilled commercial and investment real estate experts.

 Over 15,000 commercial real estate professionals have earned the designation. Currently, 5,500 professionals are pursuing their CCIM designation.

In the State of Florida RE/MAX is one of the leading firms with 18 CCIM members, following by CB Richard Ellis with 14 members. 

RE/MAX Commercial has been a well recognized brand in the United States currently occupying the first 15 positions in volume sales in commercial real estate. In Florida RE/MAX COMMERCIAL has been the dormant lion which has been waking up year after year, capturing important accounts through the State, becoming nowadays one important player in the market.

If you are interested in the CCIM program please contact the institute at CCIM.com or me 

JM Padron, CCIM

VP of Education Florida Chapter

Jpadron@remax.net