Je parlais justement au sujet de la possibilité d'une contestation de l'évaluation municipale avec un client lorsqu'on envisageait l'achat d'une reprise de finance due à etre complètement renovée de haut en bas. L'évaluation municipale de l'immeuble se trouvait à être beaucoup plus élevée que le prix marchand qui aurait pu etre payé non seulement par nous, mais par n'importe quel acheteur potentiel avisé.
Suivant une discussion avec la municipalité, j'ai éffectué quelques recherches et j'inclus pour vous ci-dessous, un article écrit par Me Louis Sirois, avocat et fiscaliste, afin de vous aider à mieux comprendre ce processus. Ses coordonnées suivent l'article.
Je vous souhaite une bonne lecture!
Gentiment,
Sylvie Brault, Courtier Immobilier - Century 21 Realisation - 53, rue Du Pont, Quebec, J0J 1A0 - Cell 450-521-0018 - LAISSEZ MOI M'OCCUPER DE TOUT ET SURTOUT DE VOUS!
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Evaluateurs Agréés: http://www.bourassajodoin.com/evaluation_municipale.html
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23 sept, 2010
Contestation de l'évaluation municipale et foncière
Avec les augmentations figurant au nouveau rôle d'évaluation foncière de la ville de Montréal (et autres localités), bon nombre de propriétaires pourraient se poser la question : Dois-je contester la nouvelle valeur foncière de mon immeuble?
La question est capitale, puisque pour les trois années à venir, le compte de taxe municipale de cet immeuble en sera directement affecté.
Comment contester ?
Dans un premier temps, la contestation se fait de façon administrative. Le contribuable complète un formulaire auprès de sa municipalité et expose les faits qui, à son avis, devraient justifier une diminution de la valeur d'évaluation foncière. Cette demande doit être faite, au plus tard, le 30 avril suivant l'année du dépôt du nouveau rôle d'évaluation, soit le 30 avril de la première année du rôle concerné.
De là, le responsable de l'évaluation doit aviser le contribuable de sa décision, soit de maintenir, modifier en totalité ou en partie, suivant les revendications.
Tribunal administratif du Québec
Par la suite, si le contribuable demeure insatisfait de la décision du fonctionnaire, il peut faire appel devant le Tribunal administratif, dans les 30 jours qui suivent la décision de ce dernier.
Le Tribunal administratif du Québec est le tribunal ayant de plein droit, l'autorité pour entendre les litiges en matière de contestation d'évaluation foncière municipale.
Motifs de contestation
Pour avoir gain de cause en matière de contestation d'évaluation municipale, un contribuable doit démontrer plus qu'un simple ‘désaccord' avec la décision de l'évaluateur de la municipalité.
Aux fins de motiver une décision, le Tribunal se basera sur les principes applicables en matière de fiscalité municipale. Ces principes sont exposés aux articles 42 à 46 de la Loi sur la fiscalité municipale (L .F.M.). L'article 42 L.F.M. signale que le rôle doit indiquer la valeur de chaque unité d'évaluation sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle est ainsi définie à l'article 43 L.F.M. :
« 43. La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :
1° le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et
2° le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier. »
L'article 44 L.F.M. précise « Le prix de vente le plus probable » :
« 44. Le prix de vente le plus probable d'une unité d'évaluation qui n'est pas susceptible de faire l'objet d'une vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que son propriétaire serait justifié de payer et d'exiger s'il était à la fois l'acheteur et le vendeur, dans les conditions prévues par l'article 43. »
Pour établir la valeur réelle d'une unité d'évaluation, l'article 45 L.F.M. précise que :
« 45. Pour établir la valeur réelle d'une unité d'évaluation, il faut notamment tenir compte de l'incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu'elle peut apporter, en les considérant de façon objective. »
L'article 46 L.F.M. précise le moment où il faut considérer tant l'unité d'évaluation que le marché immobilier. Il se lit ainsi :
« 46. Aux fins d'établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur inscrite au rôle, on tient compte de l'état de l'unité d'évaluation et des conditions du marché immobilier telles qu'ils existent le 1er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l'utilisation qui, à cette date, est la plus probable quant à l'unité. »
Conséquemment, on réalise qu'il faut rechercher la valeur réelle d'une propriété, basée sur un marché économique concret : Bref, tenir compte de l'offre et de la demande, sur un marché libre.
Cette preuve n'est évidemment pas toujours aisée à faire et le recours à un expert, comme un évaluateur agréer, peut être une option envisageable.
Me Louis Sirois, avocat et fiscaliste, offre une expertise juridique de représentation administrative et légale, devant le Tribunal administratif du Québec, pour les contribuables qui désirent contester la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière de leur municipalité.
Me Louis Sirois, avocat et fiscaliste, offre une expertise en cette matière.
(514) 667-5934
(418) 659-5858
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