RENOVACIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS

RENOVACIÓN DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS

En general los inquilinos de oficinas se encuentran en desventaja con el propietario ("Landlord") al momento de la renovación de sus contratos de arrendamiento. La mayoría de los contratos de arrendamiento tienden a favorecer en especial con las cláusulas de renovación o opciones. El propietario tiende a tomar ventaja por que sabe que el inquilino no querrá dejar el espacio y mudarse, incurriendo en gastos considerables y en una interrupción de sus operaciones. El inquilino deberá contratar lis servíos de un corredor COMERCIAL experimentado, que pueda realizar un estudio de rentas en el área para presentárselo al dueño y enseñarle que su espacio actual tiene competencia y se podrían obtener mejores beneficios financieros mudándose al otro lugar. Este estudio es complejo y no abarca sólo el valor de las rentas; incluye el valor de las mejoras, periodo de gracia, créditos por la mudanza, depósitos o fianzas, carteles de señalización y opciones. Este es el primer paso a seguir en el proceso de renovación. Hay que comenzar temprano con el proceso y no dejarlo a última hora. Este proceso lleva tiempo y no es ensayo-error, si no se llegan a las condiciones económicas óptimas, el inquilino deberá estar preparado para mudarse, y esto implica otra negociación casi paralela a la negociación con el propietario. He visto casos en mi carrera que el inquilino termina aceptando las nuevas condiciones del propietario actual, por que llego al punto que no tuvo el tiempo necesario para negociar otro arrendamiento satisfactorio a sus necesidades, incluyendo las mejoras necesarias. El proceso de negociación debe partir con la oferta del propietario, es importante conocer donde estamos parados y cuales son sus intenciones. Este proceso es un arte y hay que ser muy cuidadoso con la contraoferta, ya que esta no puede ser tan baja que esta le ponga punto final a la negociación. Por esto es de suma importancia preparar el análisis de renta en la zona para poder contraofertar con propiedad. Digamos que el propietario viene con una oferta de $25.00 por pie cuadrado por año, y la tasa promedio del mercado es $24.00; una buena contraoferta sería $22.00 por pie cuadrado por año. Es importante resaltar que el inquilino en ningún momento debe mostrar sus emociones con referencia al apego uso y costumbre del espacio actual, por el contrario el inquilino debe demostrar que un cambio podría beneficiar para su operación; edificó más nuevo, mejores amenidades, mejor estacionamiento, etc. El arrendamiento de oficinas es un negocio el cual produce un ingreso al propietario. El inquilino no debe usar el argumento de que ha estado allí tantos años y que a pagado bien, etc. Este argumento es débil y contraproducente ya que el inquilino debe tener en mente que esta compitiendo con inquilinos potenciales con status igual o inclusive mejor que el y que están dispuestos a pagar la renta requerida por el propietario. Lo mejor es lidiar directamente con el propietario, en ocasiones, especialmente en edificios de gran tamaño, el inquilino se ve obligado a tratar con una compañía de arrendamiento que representa al propietario. En cualquier caso el inquilino debe estar siempre representado por su Broker. Una vez negociados los términos básicos a satisfacción del inquilino, generalmente, el propietario elabora el borrador del contrato de arrendamiento para la revisión del inquilino. En este momento es importante contar con un abogado de BIENES RAÍCES COMERCIALES que tenga experiencia en la ley de representación Propietario-Inquilino. Como siempre cierto mi sección, con el consejo: contraten los servicios de un broker COMERCIAL, experimentado para asistirles en este complejo proceso de renovación. Busquen por un CCIM o un SIOR para que les represente. JM Padron, CCIM jpadron@remax.net 954-868-5863