Immobilier à Miami

Je suis avocat spécialisé en investissements et placements financiers.
Je conseille actuellement d'investir dans l'immobilier à Miami.
En effet, la combinaison exceptionnelle de la crise immobilière et de la faiblesse du dollar rend ce type de placement très intéressant.
Au préalable, je donne toujours à mes clients une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l'immobilier aux Etats-Unis, qui est fort différent des nôtres.
Il serait en effet imprudent d'effectuer une démarche d'une telle importance sans bien connaître les règles applicables.
Allez-vous acheter en nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l'investissement peut-elle être préservée?
Vous comprendrez à la lecture de ces exemples, que la matière est complexe.
J'ai effectué plusieurs voyages d'études sur place et ai constitué un réseau de contacts professionnels locaux destiné à assister le candidat acheteur, tel qu'avocats, banquiers, experts-comptable, agents immobiliers et autres spécialistes.
A ce propos, le statut d'agent immobilier aux Etats-Unis est différent du nôtre.
Presque tous les biens immobiliers en vente ou en location sont répertoriés dans le MLS, une base de données informatique.
Chaque agent immobilier officiel a accès au Multiple Listing System.
L'agent immobilier n'est donc pas imposé par le vendeur, ce qui est un avantage.
Il faut donc bien choisir son agent qui vous assistera non seulement pour l'achat mais aussi pour la location et la revente du bien.
En faisant appel à des professionnels de haut niveau, il est même tout à fait possible d'acheter, de donner en location et de revendre un bien immobilier aux Etats-Unis sans jamais se rendre sur place, de la même façon que l'on ne visite pas les usines de la société dont on achète les actions ou les obligations...
Jean-Marc Goossens, avocat.   www.attorney-goossens.com 

Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney
www.attorney-goossens.com

Je peux vous confirmer que c'est le moment idéal pour investir à Miami.

En effet, la crise immobilière a eu lieu et pratiquement tous les biens touchés sont (ou étaient) sur le marché.

Il faut savoir que si l'offre de biens est très importante, les biens de qualité ne sont cependant pas si nombreux. Quand l'immobilier flambait grâce à une politique de crédits incontrôlés, on a construit le plus vite possible et un peu partout. En conséquence il y a beaucoup d'immeubles de mauvaise qualité, mal situés et certains immeubles ont également des problèmes de trésorerie (lorsque par exemple trop de co-proriétaires ne paient plus leurs charges mensuelles).

Il y a par contre également des immeubles de grande qualité mais ceux-ci sont très demandés et les meilleures affaires partent tous les jours. Avec un dollar aussi bas, les investisseurs sont très nombreux et arrivent du monde entier. Ce sont ces mêmes immeubles dont la valeur monte déjà et qui seront les plus demandés lorsqu'il s'agira de les revendre avec plus-value.

A ce propos, je me suis rendu au mois d'août 2009 à Miami avec un client et nous avons sélectionné cinq appartements parmi lesquels il en a acheté un.

Lorsque je me suis rendu à nouveau à Miami avec un autre client début octobre, les quatres appartements sélectionnés en août étaient vendus...

Il ne faut dès-lors certainement pas attendre pour investir dans l'immobilier à Miami.

A titre informatif, je vous communique encore les informations suivantes :

Je me rends donc régulièrement à Miami et j'ai sélectionné et organisé sur place un réseau de professionnels : agent immobilier, avocats, expert-comptable, entrepreneur, banquier.

Notre façon de travailler ensemble est la suivante :

Dans un premier temps je donne au client une consultation donnant les informations juridiques, fiscales et économiques à connaitre pour effectuer un achat immobilier à Miami. La question de la constitution d'une société et ses conséquences (notamment du point de vue de la confidentialité et du point de vue de la fiscalité) y est décrite.

Dans un deuxième temps, je dirige le client vers notre agent immobilier (veuillez noter que la commission que l'agent perçoit en cas de vente est payée par le vendeur).

Je dirige alors le client vers notre avocat spécialisé en immobilier. Il s'agit d'un Américain d'origine française travaillant dans l'immobilier depuis une vingtaine d'années. C'est lui qui rédigera le contrat de vente, constituera le cas échéant une société et qui s'occupera de l'assurance titre (vivement conseillée, j'aborde également ce point dans ma consultation).

Enfin, je m'occupe de la coordination et du suivi de nos services et dirige le cas échéant le client vers d'autres spécialistes tels que banquier, expert-comptable.
Je reste donc au service du client tout au long de son investissement et je reste son interlocuteur privilégié.

Goossens Jean-Marc
Avocat - Attorney
www.attorney-goossens.com

Investissements immobiliers à Miami : Des statistiques très positives.

Ainsi que PETERCAM nous le rappelle dans sa dernière Newsletter de novembre, les derniers chiffres macroéconomiques en provenance des Etats-Unis laissent plutôt apparaître une économie sur la voie de la reprise qu’une économie au bord de la récession. Une situation qui contraste furieusement avec celle de l’Europe où la récession semble désormais presque inéluctable. De très nombreux chiffres américains encourageants ont été publiés, avec des ventes de détail meilleures que prévu, une baisse de l’inflation, une industrie qui produit à nouveau plus et même un signe de reprise sur le marché des nouvelles constructions.

Voici un peu plus de trois ans, les Etats-Unis étaient entrés dans la récession la plus profonde de l’après-guerre en raison d’une immense bulle immobilière financée par l’endettement. L’économie américaine avait alors pu être ranimée lentement à coup d’injections massives de la banque centrale et d’un programme de relance économique financé par le gouvernement. Elle était de ce fait parvenue à renouer avec la croissance mi-2009 et 2010 avait été une année relativement positive en termes de croissance grâce aux stimuli du gouvernement, à la reprise mondiale et à un niveau de départ relativement peu élevé. L’année 2011, par contre, avait jusqu’à présent été difficile avec, à chaque trimestre, des événements défavorables à l’économie, comme la fin des principaux stimuli du gouvernement, la hausse des prix des produits pétroliers en raison du printemps arabe, les conséquences plus graves qu’attendu du tremblement de terre au Japon ou les négociations calamiteuses sur le plafond de la dette…

Ces deux derniers mois toutefois, ces obstacles semblent avoir quelque peu disparu et l’économie se porte à nouveau mieux, une évolution soutenue du reste par quelques amortisseurs naturels, à commencer par la baisse logique de l’inflation dans la mesure où la hausse des prix des matières premières du début d’année ne s’est pas poursuivie. Sur le marché de l’immobilier, le fait que l’on ait construit beaucoup moins de maisons ces trois dernières années qu’il n’en fallait d’un point de vue démographique commence également à se faire sentir. Résultat, le marché immobilier américain passe peu à peu d’un marché d’achat à un marché de location, provoquant une hausse de la demande d’appartements à louer dans certaines régions.

Ces statistiques encourageantes concernent les États-Unis dans leur ensemble. Cependant, ainsi que je le signale souvent à mes clients, les statistiques des États-Unis ne sont pas celles de la Floride, qui elles-mêmes ne sont pas celles de la métropole de Miami, qui ne sont pas celles de Miami-Beach ou encore des autres quartiers privilégiés. Rapprochons-nous dès lors du concret local…

Nous allons commencer par examiner Miami dans son ensemble d’abord : Deux études nationales récentes de REALTOR.COM et de TRULIA y constatent un rebond de l’immobilier bien meilleur encore que les statistiques au niveau national.

REALTOR.COM en particulier a classé Miami à la première place de son classement national et cinq autres villes de Floride figurent dans le “Top Ten”.
Selon le rapport, Miami figure à la première place du “hit parade national” grâce à “un stock immobilier très sain dont le volume a été réduit de moitié en un an, grâce à un nombre de forclosures plus bas que la moyenne nationale et grâce à une augmentation des ventes de condominiums”.

Cette tendance très positive vient d’être confirmée lors du “2011 MIAMI INTERNATIONAL REAL ESTATE CONGRESS”. Des statistiques locales prometteuses ont été exposées parmi lesquelles ce chiffre étonnant : 25% des investissements immobiliers étrangers effectués aux États-Unis sont réalisés à Miami. Il faut tenter de se représenter le nombre de villes américaines pour réaliser l’ampleur que cette statistique reflète…

Ce congrès de novembre a également donné de nombreux détails sur un projet immobilier gigantesque “RESORTS WORLD MIAMI”http://m.youtube.com/watch?gl=BE&hl=nl&client=mv-google&v=wfnLzgNi3VQ

Le GENTING GROUP de Malaisie investit dans quartier de Brickell la somme impressionnante de plus de trois milliards de dollars qui va créer 15.000 emplois directs dans la construction et 30.000 emplois supplémentaires quand le complexe sera achevé.

Rapprochons-nous dès-lors encore plus du concret local et permettez-moi de terminer ce tour d’horizon de l’évolution positive de l’immobilier de Miami par mon expérience personnelle. 
Le quartier de Brickell est en effet un bel exemple du renouveau de Miami. Lorsque je me suis rendu à Miami pendant la crise immobilière fin 2008, ce quartier était totalement sinistré. J’y ai visité des appartements magnifiques aux vues incroyables mais les immeubles étaient inhabités. Il était donc extrêmement risqué d’y investir. Plusieurs tours à appartements avaient été saisies par les banques qui avaient financé leur construction et les appartements étaient désormais vendus par ces institutions.
j’y ai visité notamment l’ICON BRICKELL dessiné par YOO et PHILIPPE STARCK. l’ensemble de trois tours d’un design unique comprend 1.200 appartements dont presque la totalité était à vendre. Lorsque je m’y suis rendu en août dernier avec un client, 80% était vendu et lorsque j’y suis revenu la semaine dernière avec un autre candidat acheteur, il ne restait plus que trois appartements neufs à vendre, sur un total de 1.200.

Tous les chiffres le confirment donc, l’immobilier à Miami reste assurément une des meilleures formes d’investissements.

Jean-Marc Goossens 
Avocat - Attorney
Site : www.attorney-goossens.com
Press : http://attorney-goossens.agence-presse.net/
Real Estate Lawyer Network Group
Florida Lawyers Group