Commercial Leasing Spanish LO QUE NECESITA CONOCER DEL ARRENDAMIENTO COMERCIAL Y MÁS!

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LO QUE NECESITA CONOCER DEL ARRENDAMIENTO COMERCIAL Y MÁS!

 

1) Introducción

Un contrato de arrendamiento representa una relación de negocios entre el inquilino y el propietario. Ambos se deben beneficiar del contrato, el inquilino usas los predios para generar y crear la plataforma de negocios, mientras que el propietario obtiene su retorno en la inversión.

El arrendamiento comercial no es una tarea fácil y puede convertirse en una tarea sumamente tediosa, por lo tanto es importante seguir un procedimiento para cubrir todos los ángulos de la transacción como sigue:

a. Definir la ubicación y el uso. El inquilino debe de estar muy claro en cuanto a la ubicación, uso y tamaño de la propiedad, teniendo en mente expansiones futuras.

b. Encontrar la propiedad optima. Después de determinar los requerimientos de espacio, ubicaciones probables y uso,  se debe hacer un estudio de mercado y seleccionar una lista de las propiedades disponibles en el área.

c. Visita a las propiedades. Se deben visitar las propiedades seleccionadas y tomar notas y fotos de las diferentes localidades.

d. Definir la lista corta después del tour. Se debe reducir la lista a unas tres propiedades como máximo y realizar el correspondiente estudio de mercado para dictar cual es la optima propiedad, preparándose entonces para elaborar una propuesta para alquilar.

e. La Propuesta. Dependiendo del tipo de contrato, la propuesta puede ser tan completa como un RFP “Requerimiento para la Propuesta” o un documento mas simple como una carta de intención.

f. Negociación de la Propuesta. En esta etapa los términos básicos de la propuesta son acordados: precio, termino, mejoras, opciones, día de comienzo, entrega, etc.

g. Diagramación del Espacio. Esta actividad es crucial durante la negociación del contrato, ya que puede representar un monto importante.

h. Negociar el Contrato de Arrendamiento. Es el proceso más tedioso y frustrante del proceso. Importante estar muy claro de todas y cada una de las cláusulas del contrato para no arrepentirse en el camino.

I Ejecución del Contrato. Una vez ejecutadas todas las actividades anteriores, el resultado final debe ser un buen documento de arrendamiento, done ambos, inquilino y propietario están satisfechos.

Como puede observarse anteriormente, el proceso incluye numerosos detalles los cuales deben considerarse cuidadosamente. Entre los más importantes se encuentran:

El Término del Contrato de Arrendamiento. Cuando comienza el 

 y cuando termina y si contiene opciones de renovación.

La Renta. Cuento es el costo por el primer año y que tipo de aumento se estipula. Está incluido en la renta, renta adicional como los impuestos de la propiedad, el seguro del edifico y/o el mantenimiento exterior.

Es Espacio. El área a arrendar debe estar claramente definida. Se incluye en el metraje el lobby, los pasillos, los baños exteriores, etc. Como define el propietario las dimensiones del local/oficina, medida del interior de pared a interior de pared o medida incluyendo el espesor de la pared.

Mejoras. ¿Se modificará el espacio para satisfacer las necesidades del inquilino?, ¿Quién cubrirá con los costos de remodelación/adaptación del local? ¿Quién será el propietario de las mejoras cuando el contrato termine?. Las mejoras son generalmente necesarias en cualquier contrato comercial ya que es difícil encontrar un espacio completamente funcional a las necesidades del inquilino. Las mejoras pueden variar desde arreglos sencillos como pintura, alfombra y una que otra adición/remoción  de una pared, hasta arreglos más complejos como cambio de la planta, adición de baños, etc. Es de suma importancia definir estas mejoras al comienzo de la negociación y negociar cuales serian a cuenta del propietario y cuales serian a cuenta del inquilino. En general todas las mejora fijas (paredes, empotramientos, etc.) pasan a ser propiedad del propietario y aquellas mejoras movibles (LCD’s, sistema telefónico, muebles, etc.) son de la propiedad del inquilino.

Señalización Exterior. Que tipo de señalización exterior permite el dueño y que tipo está permitido por las autoridades competentes. El inquilino debe solicitar del propietario un documento llamado criterio de señalización, donde se presentan todas las especificaciones de señalización.

Mantenimiento y Reparación. ¿Quién mantendrá y reparara los predios? Que se incluye y que se excluye (ej. Aire acondicionado).

Cláusulas del Contrato. En las cláusulas del contrato se deben especificar detalladamente: las opciones para renovar, si el contrato es transferible y bajo que condiciones, consecuencias de una terminación temprana, garantías, etc.

• Asignación/Subarrendamiento. Esta cláusula se encuentra en la mayoría de los contratos de arrendamiento comercial y estipula los términos y las condiciones para traspasar el contrato de arrendamiento a un tercero y los requerimientos y restricciones para subarrendar, parte o el espacio en su totalidad.

• Honorarios de Abogados. Se estipulan las condiciones par la compensación de los pagos legales en el caso de disputas y/o demandas.

• Incumplimiento y Remedios. En esta sección se describe las penalidades por incumplimiento y como se pueden curar dichas faltas.

• Destrucción/Expropiación. En esta cláusula se definen las situaciones en caso de la destrucción de la propiedad por incendio o fenómenos naturales y en caso de que el gobierno requiera demoler la propiedad para un derecho de vía y/o otro uso de interés publico.

• Depósito. Se describe el monto del deposito entregado como colateral y las condiciones para su retorno y/o retención.

• Opciones de Disputa. Se incluye en algunos contratos la alternativa a juicio por Via de la mediación y/o arbitraje.

• Verificación del Contrato de Arrendamiento. Esta cláusula se incluye en casi todos los contratos de inquilinato múltiple e indica que el inquilino tiñe la responsabilidad de reportar si se le solicita el estatus actual de su alquiler.

• Permanencia al finalizar el contrato. Esta cláusula explica como sobrevive la relación inquilino-dueño una vez finalizado el contrato de arrendamiento, o ano que se llama coloquialmente "mes a mes".

• Mantenimiento y Reparaciones. Describe claramente como se reparten las responsabilidades para el mantenimiento y las reparaciones.

• Opciones. En esta cláusula se definen las opciones que tiene el inquilino para renovar el contrato de arrendamiento por uno o mas periodos similares al inicialmente contratado.

• Estacionamiento. Se describe claramente el numero de puestos de estacionamiento asignados y/o comunes correspondientes al espacio contratado.

• Las Partes. Se define claramente las dos partes involucradas en el contrato incluyendo la información relevante de cada una; propietario e inquilino y si hay alguna parte adicional involucrada, pie ejemplo como garante.

• Predios. Define el espacio a alquilar incluyendo las dimensiones y come es calculado.

• Renta. Explica come el canon de arrendamiento es calculado incluyendo cualquier canon de arrendamiento adicional como mantenimiento, seguros y/o impuestos.

• Subordinación, Disfrute. Describe los derechos del inquilino a utilizar el espacio para el uso dedicado sin molestias, así como los derechos del inquilino en caso de un embargo.

• Seguro e Impuestos. Se especifican los pagos de seguro de la propiedad y de derecho de frente y quien será responsable por los mismos.

• Termino. Explica cuando en contrato comienza y cuando termina.

• Uso/Restricciones. Describe el uso del espacio así com las restricciones del mismo.

Servicios. Describe los servicios disponible como electricidad, agua, recolección de basura, etc. Y quien es responsable por el pago de los mismos. 

 

Las propiedades comerciales se pueden clasificar en:

 

• Oficinas

• Locales Comerciales

Industrial

 

Una cuarta categoría se podrían añadir a el grupo anterior y es la de propósito especial tal como una marina, una iglesia, un hotel, etc.

Es de suma importancia analizar las tasas actuales de arrendamiento para el uso requerido y en el  área seccionada. En general aéreas más atractivas son mas costosas que aéreas menos atractivas y usualmente términos más largos de arrendamiento representan mejores negocios de arrendamiento. Adicionalmente a la renta básica hay otros costos involucrados, los cuales se le refieren como renta adicional. Estos incluyen el seguro de la propiedad, los impuestos de la propiedad y el mantenimiento común. A continuación se describen los diferentes modalidades de contrato:

 

Arrendamiento Todo Incluido: La renta cubre todos los costos, impuestos, seguro, mantenimiento y los servicios incluyendo la limpieza.

 

Renta Bruta Modificada: La renta puede incluir cualquiera de los costos siguientes: impuestos de propiedad, seguro de propiedad, mantenimiento o cualquier combinación de estos.

 

Renta Neta: Adicionalmente a la renta básica, el inquilino paga los impuestos de la propiedad y el propietario es responsable del mantenimiento y del seguro de la propiedad.

Renta Doble Neta: Adicionalmente a la renta básica, el inquilino paga los impuestos de la propiedad y el seguro y el propietario es responsable del mantenimiento de la propiedad.

 

Renta Triple Neta: Adicionalmente a la renta básica, el inquilino paga los impuestos de la propiedad, el seguro y es responsable también del mantenimiento.

 

Renta Porcentual: Adicionalmente a la renta básica, el inquilino paga un porcentaje de las ventas. Este tipo de renta es muy común en los centros comerciales cerrados o “Malls”

 

 Descripción de los Predios

Un contrato de arrendamiento comercial debe definir claramente el espacio a arrendar. Esto se conoce como los predios seccionados o en ingles como “Demised Premises”. La descripción debe incluir  la dirección exacta de la propiedad, la descripción legal y un plano de planta en el que se muestre el espacio a arrendar, y el área en pies cuadrados y como se calcula la misma. A continuación les presento un extracto de una definición de predios:

 

1.​DEMISED PREMISES:

 

​“Landlord leases to Tenant and Tenant leases from Landlord those certain premises, now or hereafter to be erected in the Shopping Center having a gross leasable area of approximately +/- 125,000 square feet as depicted on the site plan attached hereto as Exhibit “A” (hereinafter referred to as "Shopping Center") located at West side of US 395, just north of Hills Boulevard, Orlando, State of Florida, which premises are more particularly described as follows: a store having a width of approximately  67       feet, said measurements being from center of partition to center of partition, except that in the event Demised Premises is an end store, measurements shall include full width of end wall, and a depth of approximately   72.2  feet.  The boundaries and location of the Demised Premises are cross-hatched on a diagram of the Shopping Center depicted on the site plan attached hereto as Exhibit “A"………….

 

Inclusiones/Exclusiones:

 

El contrato de arrendamiento debe incluir con detalle la manera que el propietario entregara el espacio y aquellas mejoras acordadas y negociadas durantte el proceso de selección.

Estacionamiento: Es común o asignado, cuantos espacios le corresponden a la propiedad arrendada.

Mejoras: A cuenta del Propietario, del inquilino o de ambos..

Aviso: Aviso en el tope del edificio, o en un monumento a la entrada, etc.

Mesas Exteriores: usualmente para restaurants.

Electricidad: Que amperaje se requiere

 

Servicio de Gas:  Conexiones de gas disponibles en la propiedad.

Comunicaciones: disponibilidad de servicios para T1,DSL, etc.

Trampa de Grasa: Específicamente para restaurantes., está instalada?, hay que instalar una?, de quienes la responsabilidad?

Remoción de Basura: Quien es el responsable u cual es el servicio asignado a la propiedad.

 

La información presentada es un extracto del libro "GUIDE TO LEASING COMMERCIAL PROPERTY" en el cual he sido co-autor. Si le interesa un ejemplar por favor contacte me a jpadron@remax.net  o al  954-868-5863.

 

 

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