Tasa Interna de Retorno de Inversión en Bienes Raices Comerciales

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‏ Tasa Interna de Retorno, Periodo de tenencia

La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión es la media geométrica de los rendimientos futuros esperados de dicha inversión, y que implica por cierto el supuesto de una oportunidad para "reinvertir".

En términos simples, es la tasa de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero.

La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de la inversión, la misma se utiliza como uno de los criterios para decidir la factibilidad de la inversión, al comparar está con el costo del dinero del inversionista. Si la tasa de rendimiento de la inversión  - expresada por la TIR- supera la tasa de oportunidad, se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.

Otro concepto asociado muy importante es el de Periodo de Tenencia. Cuñado se analiza la factibilidad de la inversión se debe definir cuál sería el periodo de tenencia o la estrategia de salida. Se deben estimar lis flujos de caja netos proyectados por ese periodo, digamos cinco años, y estimar también el precio de venta a la salida. El precio de venta se proyecta a la misma tasa de capitalización a la compra, es importante no especular con tasa de capitalización menor.

 

 

Ilustraremos este concepto con un ejemplo:

Un inversor quiere comprar un centro comercial el cual se ofrece en el mercado bajo los siguientes terminos:

Precio de Venta: $6,000,000

ingeso Opetatvo Neto, ION $ 420,000

Estrategia de salida 5 años

Basado en la plantilla de rentas se estima que el ION incremente un 4% anual

Términos de Financiamiento:

LTV 70%

Interés 5%

Amortización 25 años

Resultado Tasa Interna de Retorno = 19.79%

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