El mercado de bienes raíces actual no se parece en nada al mercado de 2008. Cuanto se produzca una desaceleración económica, no se parecerá a la última.

Nadie sabe con certeza cuando ocurrirá la próxima recesión, sin embargo, lo que se sabe es que la próxima desaceleración económica no será causada por un desplome del mercado de la vivienda, como fue el caso en 2008. Hay quienes no están de acuerdo y están comparando el mercado de bienes raíces actual con el mercado en 2005 a 2006, que procedió al desplome. En muchos sentidos, sin embargo, el mercado es muy diferente ahora. Aquí hay tres suposiciones que algunos presentan y por qué no se sostienen.

suposición #1

Una señal de advertencia critica la última vez fue la creciente brecha entre el aumento de los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares. Hoy, el valor de las viviendas también ha superado las ganancias salariales. Al igual que en 2006, la falta de asequibilidad matará al mercado.

Contrapunto

La “brecha” entre los salarios y el aumento de los precios de las casas existe desde 2012. Si eso es una señal de una recesión, ¿Por qué no tuvimos una en algún momento en los últimos siete años?  Además, el poder adquisitivo de un comprador es MUCHO MAYOR hoy que hace trece años. La ecuación para determinar la asequibilidad tiene tres elementos: el precio de la vivienda, los salarios y la tasa de interés de la hipoteca. Hoy día, la tasa hipotecaria es de alrededor del 3.5 % frente al 6.41 % en 2006.

suposición #2

en 2018, como en 2005, el aumento de los precios de las viviendas comenzó a desacelerarse, con caídas significativas de los precios en algunos mercados importantes. Mire Manhattan donde los precios de las casas están “cerca de caer en picada”

Contrapunto

El único mercado importante que muestra una verdadera depreciación es Seattle, y parece que el valor de las viviendas en esa ciudad está a punto de revertirse y empezar a apreciar de nuevo. CoreLogic está proyectando la apreciación del precio de las viviendas a re acelerar en todo el país durante los próximos doce meses.

En cuanto a Manhattan, los precios de las viviendas están bajando porque el nuevo “impuesto a la mansión” de la ciudad está debilitando la demanda. Además, el nuevo código tributario federal que entró en vigor el año pasado sigue afectando al mercado, limitando las deducciones por impuestos estatales y locales, conocido como ‘SALT’ (por sus siglas en inglés) a $10,000. Eso tuvo el efecto de hacer que sea más caro poseer casas en estados como Nueva York.

suposición #3

Los precios se desplomarán porque eso es lo que sucedió durante la última recesión.

Contrapunto

Es cierto que el valor de las viviendas se hundió casi un 20 % durante la recesión de 2008. Sin embargo, también es cierto que, en las cuatro recesiones anteriores, el valor de las viviendas deprecio una sola vez (por menos de 2 %). En las otras tres, el valor de los bienes raíces residencial aumentó un 3.5 %, 6.1 % y 6.6 %.

El precio está determinado por la oferta y la demanda. En 2008, hubo una sobreabundancia de inventario de viviendas (un suministro de 9 meses). Hoy, el inventario de las viviendas es menos de la mitad de eso (un suministro de 4 meses).

En conclusión,

Tenemos que darnos cuenta de que el mercado de bienes raíces no se parece en nada al mercado de 2008. Por lo tanto, cuando se produzca una recesión, no se parecerá a la última.