Bienes Raíces Comerciales
Si usted opera un negocio, lo más probable es que haya adquiri
do o arriende el espacio
comercial, sea una oficina, una bodega, un local, o una propi
edad especial (Hotel, Marina, Etc.).
En el primer caso usted se convierte en ambos: El Caser
o/”Landlord” y El Inquilino/“Tenant”.
En el segundo caso usted es el Inquilino/”Tenant”. Gener
almente es aconsejable que si usted es
propietario del edificio o local, coloque la propiedad a no
mbre de una empresa dueña del Bien
Raíz y establezca un contrato de arrendamiento con el negoc
io propiamente dicho.
Si en un futuro desea vender el negocio o la propiedad, o amb
os, le será más fácil y más
transparente asignar el valor correspondiente a uno y a
otro.
En general bienes raíces comerciales se define como aquel
la propiedad no residencial con 5 o
más unidades. Es de suma importancia tener el conocimiento
o asesorarse cuándo vaya a
negociar los términos de arrendamiento. Debe investigar
la situación puntual del mercado: oferta
y demanda en la zona, tiempo que el espacio ha estado deso
cupado, etc.
Asimismo se debe hacer un estudio de factibilidad para deter
minar que resulta más conveniente
para el Retorno de la Inversión global, si arrendar o com
prar. Este análisis debe tomar en
consideración el valor del dinero en el tiempo. En ambo
s escenarios como la consideración de
los siguientes factores:
Disponibilidad de Caja, Flexibilidad Financiera, Reducción de
Impuestos, Fuentes de
Financiamiento, Riesgo en Obsolescencia, Ubicación y Aprec
iación
Metodología
Valor Presente:
1) Se computan los flujos de caja para cualquier alternati
va utilizando la tasa de descuento
apropiada
2) Se comparan los valores presentes obtenidos y se esco
ge la mejor opción en el costo más bajo.
Flujo de Caja Diferencial
1) Se determinan los flujos de cajas después de impuestos para
ambas opciones.
2) Se restan los flujos de caja de una opción de los de la
otra para obtener el flujo de caja
diferencial para cada periodo. Se calcula la tasa de ret
orno del diferencial.
3) Si la Tasa de Retorno > El Costo de Oportunidad, Hay que com
prar
Si la Tasa de Retorno
endar
Si la Tasa de Retorno = El Costo de Oportunidad, Se decide po
r factores no relacionados con los
costos directamente.
En resumen, después de seleccionar la propiedad, la compañía
debe decidir si comprar o arrendar
la propiedad. Las dos opciones tienen ventajas y desventa
jas con diferentes costos asociados. Sin
embargo, el comparar ambos costos no es un indicador de
cual opción seleccionar. Por ejemplo
aunque el costo de adquirir sea mayor, otros factores como l
a ventaja de ser propietario de la
localidad pueden tener un peso más importante en la decisión
.
Mi consejo, si usted no posee los conocimientos o no
tiene el tiempo para realizar este análisis,
busque un corredor comercial especializado que le pueda asist
ir en el proceso.
Por JM Padrón, CCIM.
RE/MAX Premier Associates
jpadron@remax.net
Phone 305-487-8900
Comments(0)